Livre : L'indivision - articles 815 à 815-18 et 1873-1 à 1873-18 C.CIV , de Christian Atias

Ce livre de droit immobilier est en 2eme édition il traite en particulier de l’organisation des pouvoirs sur les biens indivis.

Il y a trois catégories d’actes que les indivisaires peuvent faire sur les biens. A chaque catégorie d’actes correspondent des pouvoirs différents et des nuances différentes.

• Les actes conservatoires

• Les actes d’administration

• Les actes de disposition

a – les actes conservatoires.

Crée par la loi de 76, défini par la C.Cass.
Se sont les actes matériels ou juridiques ayant pour objet de soustraire le bien indivis à un péril imminent sans compromettre sérieusement le droit des indivisaires.

• 1ère idée  
  il faut sauver le bien, il faut conserver la substance du bien.

• 2ème idée
  cela ne doit pas compromettre le droit des indivisaires. Cela ne doit pas être des actes trop lourds financièrement pour les indivisaires.

Avec la loi de 76, les actes conservatoires n’ont pas besoin de l’unanimité des indivisaires. Un indivisaire peut agir seul sans requérir l’autorisation des autres indivisaires : ainsi c'est le cas pour l'estimation gratuite du prix de sa maison par exemple. Si cet indivisaire paye avec ses deniers propres cet acte conservatoire, il pourra obliger les autres indivisaires à participer à la dépense.
Si l’indivisaire a financé cet acte avec de l’argent appartenant à l’indivision, il n’aura besoin d’aucun mandat de la part des autres indivisaires pour employer cet argent à l’acte conservatoire.

Un acte de bornage n’est pas considéré comme un acte conservatoire. C.Cass.

L’indivision n’a pas la personnalité morale.

b – Les actes d’administration.

Il n’y a pas de définition précise pour les actes d’administration. Il s’agit des actes relatifs à l’exploitation normale du bien.

Ex : placer une somme sur un compte rapportant intérêts ?

• des actes rapportant du fructus ?

Sauf qu’il existe de grandes nuances, et qu’il a certains actes qui pourraient être considérer comme des actes d’administration mais qui au regard des règles de gestion de l’indivision sont exclus de cette catégorie.

Ex : la location, la conclusion de baux spéciaux ( habitation, ruraux, commerciaux) ne sont pas considérer comme des actes d’administration d’un bien indivis car ils réalisent une emprise trop importante sur le bien, celle ci peut durer parfois plus longtemps que l’indivision elle même.

A contrario, la location d’un meublé n’est pas considérer comme un bail spécial = acte d’administration.

La rupture, la résiliation d’un contrat de bail existant est lui aussi considérer comme un acte d’administration.

Pour les actes d’administration en principe il faut l’unanimité des indivisaires.
Sauf que les juges vont accepter plus facilement le mandat tacite, apparent ou la gestion d’affaire.

Les actes non qualifiés d’actes d’administration seront assimilés à des actes de disposition.